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O início do processo registal de bens imóveis. (Parte I)

O início do processo registal depende do pedido das partes interessadas, artigo 4.º do CRP. Em regra os documentos apresentados para registo devem ter a força probatória legalmente exigida, excepto quando apenas se apresente para titular um facto judicial, isto é, através de uma simples fotocópia não autenticada de uma certidão judicial.

Os títulos para registo, juridicamente, são os documentos autenticados pela sua forma e conteúdo, podem considerar-se suficientes tanto para justificar a existência de um direito a favor de um sujeito sobre um imóvel, como para que seja lavrado o registo que respeite a esse bem e a esse direito. Art.º 93.º, Lei n.º 1/97).

Os documentos que servem de base para o registo devem ser anotados no Livro-Diário da Conservatória, ou seja, é através dessa anotação que os documentos constantes no impresso ganham força probatória, no qual a requisição é sempre mais rigorosa possível porque dela depende a realização do pedido de registo em conformidade com o que é requerido pelo interessado.

Com a anotação da apresentação fica definida a prioridade dos factos sujeitos a registo e os direitos que se pretendem inscrever, isto é, a anotação dos factos sujeitos a registo corresponde a uma apresentação por cada um dos factos, no entanto, cada acto titulado dever-se-á efectuar com a anotação no Diário. Sendo que, por cada registo lavrar-se-á uma inscrição ou um averbamento.

Inscrição: visa definir a situação jurídica dos prédios, ou seja, a essência da inscrição é a de recolher e publicitar a constituição, modificação, reconhecimento e transmissão de um direito real.

Averbamento: é uma declaração acessória feita à margem do registo e é destinada a actualizar o conteúdo do mesmo registo.

Por força do princípio da especialidade, as partes interessadas, na requisição dos actos de registo, devem discriminar os factos que pretendem submeter a registo de forma a possibilitar não só a apresentação de cada facto, mas também que se lavre uma inscrição por cada um desses factos. O princípio da especialidade em sede do sistema registal, estabelece que todo o imóvel objecto de registo deve estar perfeitamente individualizado ou descrito, permitindo desta forma a exacta localização e identificação do imóvel.

Cada negócio registável deve corresponder a uma inscrição própria e não deve acumular-se num único extracto sob pena de incorrer a uma desconformidade com os títulos que lhe serviram de base, podendo ser rectificado nos termos prescritos nos artigos 226.º e ss do CRP.

OBS.: na redacção das anotações de apresentação não são aconselháveis abreviaturas , aspas e/ou palavras iguais.

Nota: vários autores usam a forma “registral”, também correcta, mas com base ao Dicionário da Academia das Ciências diz ser a forma brasileira; e para este artigo utilizou-se a expressão “registal” que faz parte do português europeu.

Fonte bibliográfica: Decreto Lei N.º 47/611, De 28 de Março De 1967 (Código do Registo Predial Angolano), no qual 33 artigos foram revogados pela Lei N.º 1/97, De 17 De janeiro (Lei da Simplificação e Modernização do Registo Predial, Comercial e Serviços Notarial).

Noções fundamentais do registo predial.

O registo predial é um ramo especial do Direito Administrativo que rege a organização e o funcionamento dos serviços do Estado, incumbidos de assegurar a protecção de terceiros e a publicidade da situação jurídica de um imóvel. Tal como os demais sistemas de registo público, o registo predial faz parte da chamada Administração Pública de Direito Privado, inserindo-se no conjunto de normas jurídicas que certificam e dão boa-fé a determinados actos jurídicos de natureza privada.

Noção: o registo predial destina-se essencialmente em dar publicidade à situação jurídica do prédio ou a exteriorizar a existência de direitos reais, isto é, é através da informação disponibilizada pelas conservatórias do registo predial (órgão competente), que as partes interessadas poderão saber qual é a composição de um determinado prédio, a quem o pertence e que tipo de encargos incidem sobre ele. Mediante o ordenamento jurídico angolano, o registo predial tem como lei própria e aplicável o Decreto Lei n.º 47/611 de 28 de Março de 1967.

De acordo com Ataíde, (2018, p.14):

A noção de “prédio” no direito do registo predial não se deve basear no conceito civil do art. 204.º do CC. O conceito de prédio deve ser diferenciado do destino de prédio, isto é, prédio é uma parte delimitada do solo, juridicamente autónoma. Diferente do que acontece com o destino dos prédios onde são classificados da seguinte forma: prédios rústicos, os que se destinam a prática agrícola e pecuária; prédios urbanos, os que se destinam a fins habitacionais e comerciais; prédios mistos, os que partilham simultaneamente todas as utilizações mencionadas sem que nenhuma delas se assuma como principal.

É importante referir que, todo e qualquer sistema procedimental é regido por princípios que os norteiam e o registo predial não foge dessa realidade, no qual encontramos os seguintes princípios:

*Princípio da instância: o princípio da instância, tipificado no artigo 4.º do CRP, estabelece que o registo não deve ser feito de forma oficiosa, mas através do requerimento dos interessados, isto é, o processo de registo inicia-se com o correspondente pedido. O pedido é formulado por escrito, sendo efectuado pessoalmente pelas partes interessadas.

*Princípio da legalidade: o artigo 5.º do CRP, estabelece que os actos de registo são objecto de controlo do conservador, ou seja, é da responsabilidade do conservador apreciar a viabilidade do pedido à luz das normas legais aplicáveis, cabendo-lhe examinar os documentos apresentados que por sua vez podem ser recusados ou aceites provisoriamente por dúvidas.

*Princípio da prioridade do registo: o princípio da prioridade do registo transparece que o direito inscrito em primeiro lugar prevalece, por ordem da respectiva data, isto é, na ocorrência de inscrições de direitos incompatíveis incidentais sobre um mesmo prédio, prevalece o direito que foi inscrito em primeiro lugar, descartando qualquer título que tenha originado o segundo registo. Art. 9.º do CRP.

*Princípio do trato sucessivo: o princípio do trato sucessivo é o princípio primordial do registo predial, no qual propõe-se reflectir toda a história jurídica do prédio, desde a sua inscrição, titulação, alienação ou oneração. Art. 13.º, n.º1 do CRP.

O registo predial tem por objectivo os factos jurídicos que permitem a segurança do comércio jurídico imobiliário, cuja identificação de direitos relativos a ónus da prova constituem o objecto do registo. A sua finalidade baseia-se igualmente em dar publicidade aos direitos inerentes às coisas imóveis.

Que não nos pareça desajustado dizer que, quanto aos efeitos de inscrição o sistema português e o sistema angolano enquadram-se no sistema de inoponibilidade (sistema francês), que é caracterizado pelo registo de documentos ou registo declarativo. Este tipo de sistema consiste no facto do surgimento do direito real não estar intrínseco ao registo, mas sim, com o surgimento do título (documento que representa um valor imobiliário).

Nota: para a explanação desta matéria aplicou-se o direito comparado entre a doutrina portuguesa e a legislação angolana que assemelham-se à determinadas situações jurídicas.

Fonte bibliográfica:

ATAÍDE, Rui Paulo de, estudo de registo predial, noções fundamentais, efeitos substantivos do registo predial, Lisboa, AAFDL, 2018.

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